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分时度假 一个“真实的谎言”
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作者：吴 琼，袁江涛(旅游规划师) 点击：
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市场催生分时度假
20 世纪60 年代的欧洲， 度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅， 欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。但由于一方面， 房价高昂， 多数家庭无力单独购买度假别墅，另一方面，部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间又非常有限，最多只有几周，空置率很高。所以出现了一些亲朋好友自发地联合购买一幢度假别墅，供大家不同时间分别使用的现象，由此便产生了最早的分时度假（TIMESHARE） 概念。市场的需求激发了聪明的商人，一位名叫亚历山大· 奈特(Alexander Nett) 的德国人在他所管理的位于瑞士提西诺（Ticino）的饭店中首先创造出原始的分时度假，主动以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，分时度假市场由此催生。
概念解析分时度假
分时度假（Timeshare， 又称Holidayownership），是把度假目的地的酒店、度假村或公寓、别墅等的客房使用权，按每周（ 或每几天）为一个时段分解，并把若干年内每年固定时段的使用权销售给固定的消费者，消费者在约定的年限内，每年可在该时段到该住宿场所居住。而且，消费者所购买的时段还可以在同属于一个交换网络的任何一家酒店进行自由交换。
从产业细分的角度来分析，分时度假是旅游业和房地产业相结合的产物，是二者产业升级和扩张过程中交错发展的结果。从产品细分的角度来分析，分时度假是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。
供求双赢，迅猛发展
20 世纪70 年代，美国为盘活大量积压的房地产，也引入了分时度假。其后，这种旅游房地产经营休闲度假旅游产品的创新模式，在世界范围内得到迅猛发展，并很快适应市场需求而形成分时度假交换系统，逐渐成为风靡全球的新型休闲度假方式。目前，全球各地已经有60 多家“ 分时度假”集团和5200 个分时度假地分布在81 个国家，近750 万消费者家庭购买了分时度假权，分时度假房产业已成为年营业额超过100 亿美元的全球性产业。
分时度假能够发展如此迅速，是其供求双赢的机制决定的。
对供给者而言：
第一，可以快速收回投资。一方面，分时度假是房产使用权或产权小块分割销售，买方购买负担相对较小，从而销售更容易；另一方面，分割销售价格更高，在美国一般都相当于原来卖价的四倍。所以，分时度假销售房产的方式使得开发商在短时间内更容易地获得大量现金流，从而快速收回投资。
第二，它创造出了新的消费市场。特别是以跨城市、跨地区、跨国家交换为背景的住宅区，销售情况更加看好。在房地产低落期，它更可以成为企业抵御风险的措施。
对需求者而言：
第一，可以用低廉的价格购买到条件很好的房屋居住权。大多数人无力购买第二套房，尤其是度假地的房屋。有能力购买度假房产的，实际上一年也只能住几个星期。而其它时间都将房产空置，还要雇人看房，成本很高。分时度假可以大大降低度假房产居住成本。
第二，可以通过购买一处房产的一个时间段的使用权获得多处房产的使用权。在成本固定的情况下，使用权却是动态可换的，通过分时度假交换系统，可以交换到多个度假房产的使用权，当交换系统够大时，就可以充分享受到规模效应。
第三，除了度假享受之外，还可以获得投资收益。这种“ 第二套住宅”是居民家庭财产的一部分，其使用权（ 有的是分割的产权）可以抵押或继承，也可以出售或转让，而且处于度假地的房屋都很有增值潜力，从而使得拥有者获益。
中国分时度假，市场前景灿烂
让我们从供求关系来做一个简单的分析。
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