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旅游商业地产 等待开发的金矿
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作者：汤少忠(旅游规划师) 点击：
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旅游商业地产，千亿元的“金矿”
据统计，2005 年，全国旅游总收入7686 亿元。而据权威部门预测，2010 年这一收入将达到1.27 万亿元。5000 多亿的差额，靠什么来填补？
从旅游花费的主要构成要素“ 食、住、行、游、购、娱”，以及这些构成要素与旅游业发达国家差距来看，“ 购”、“ 食”两要素肩负的任务最大。
旅游购物虽然在我国旅游收入中占有较大的比重，旅游购物品的创汇收入占旅游外汇总收入的20% 左右，但与法国、西班牙、新加坡、香港等发达国家和地区50% ～ 60% 相比，还存在很大的差距。
旅游餐饮是另一个增长潜力较大行业。据报道，2005 年，我国居民年人均在外餐饮消费花费为576 元，同比增长22.7%，消费较高的上海达到1500 元，广州更是达到了4000 多元，在外就餐较高的消费额和较大的增长空间，为旅游餐饮的发展提供了广阔的发展天地。
旅游餐饮、旅游购物，从物业类型的角度来说，都属于旅游商业地产开发的范畴，除此之外，旅游商业地产还包括“ 住、游、娱”等要素。因此，5000 亿的差额，按照各要素往年在旅游总收入中的比例以及未来发展的潜力，旅游购物、餐饮、住宿、娱乐等各分项收入占旅游总收入的比例之和要在60% 以上，即有3000 多亿的差额要旅游商业地产来填补。
旅游商业地产与一般商业地产的区别
旅游商业地产与一般的商业地产，既存在着很大的相似性，又存在着明显的差异，其中的差异主要有四个方面：
1、服务范围的差异
旅游商业地产的商圈服务范围比一般商业地产的商圈服务范围要大。一般商业地产的服务范围主要是居住区、城镇行政辖区，而旅游商业地产服务的范围更广，入境客源都占有一定的份额。
2、功能的差异
一般的商业地产功能主要是承担城市的功能，满足人们日常生活的需要；而旅游商业地产更多的是旅游游憩功能，满足人民享受生活的需求。
3、选址的差异
一般商业地产的选址主要依托于城市、居住区，靠近人们生活、工作的区域进行布局；旅游商业地产的选址主要依托于景区、景点。
4、定位的差异
一般商业地产的定位，主要从满足人们生活需求的角度，进行大众化、高档化、专业化或一站式服务的定位；旅游商业地产的定位，主要从文化挖掘和游客行为特征的角度，进行特色化的定位。
旅游商业地产开发的类型
旅游商业地产，按照不同的分类标准，可以分成诸多类型。按与景区的关系，可以分成景区内旅游商业地产、景区（ 景点）周边旅游商业地产和独立型旅游商业地产；按照物业类型可以分成商务型和商铺型旅游商业地产，其中商务型旅游商业地产包括酒店、会议中心、写字楼等，商铺型旅游商业地产包括主题商业街（ 咖啡酒吧街、美食休闲街、文化艺术街、风情街、仿古商业街等）、购物公园、多功能步行街、古镇商业街、商场、商店等。
在上述诸多类型中，需要说明的是，商务型中的写字楼，主要是指与旅游相关的写字楼，如上海旅游纪念品产业发展中心就是一例，中心楼总高25 层，其中1~4 楼为上海旅游纪念品产业商务港，6~25 层是产业企业办公场所；商铺型中的购物公园，主要是指具有旅游购物、游览观光、休闲娱乐等多功能的购物街区，如上海的城隍庙、重庆的巴国城等；商场中的集散地商场，包括火车站、汽车站、地铁站、飞机场等站场前的商场，这些商场因消费群体主要是出游客流，因此，纳入旅游商业地产的研究范畴；而ShopMall，主要是指旅游功能相对较强的大型商场，如加拿大的西艾商场（West EdmontonMall），广东东莞的华南Mall 等。
旅游商业地产的开发定位
旅游商业地产的定位，是开发旅游商业地产成功最关键的因素之一。只有定位准确，才能符合旅游商业地产大商圈服务的发展规律；同时也只有定位准确，才能使旅游商业地产开发成为一种旅游的吸引物，起到吸客、引客、滞客的作用，而不仅仅是简单的一种商业服务。
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