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闲谈中国旅游房地产的经济、社会、文化与消费心理因素
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作者：艾定增(教授) 点击：
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艾定增教授毕业于华南理工大学建筑学系城市规划专业，早在1957 年曾在城建部苏联专家指导下做过北戴河旅游规划。1980 年在国内率先为云南石林申报第一批国家级风景名胜区做规划。1984 年调武汉城建学院创办我国第一个风景园林系并任系主任。参与主持过几十个风景旅游项目规划，其中国家级风景名胜区、历史文化名城及旅游度假区有十多项，如云南石林，新疆碦纳斯、江西婺源江湾古镇都是典型案例。艾教授深研中华传统文化，诸子百家、文史哲艺、医卜星相无不博览，曾在国内外发表论文和出版专著甚多。对西方文化及现代人文学理论研究，尤其在中西文化比较学上颇有心得。艾定增教授为世界华人建筑师协会“城市特色研究”学术委员会筹备负责人。现任大地奇创旅游景观设计有限公司总景观规划建筑师。
旅游房地产的涵义
1、大旅游概念
大旅游又叫泛旅游，即传统旅游概念的扩大化或广泛化。传统认为旅游要离居住地一定距离和时间才是旅游，且是以观光为主才叫旅游。这种观念已过时。纵观一些常用习语便可知，如观光、休闲、度假、商务、公务、探亲访友、娱乐、体育、修学、朝圣、探险、医病、康复、考察……都可加于旅游一词之前，从而定义为一种专项旅游或专题旅游。于是旅游的概念内涵与外延均已无限无界，成为人类生活中无所不在无时不在的一种现象。旅游业因此而成为一种无边界、泛边界产业。或称为关连度、渗透度、交叉性、兼融性、开放性极强的产业。人们亦称为大产业。
2、大产业概念
传统地产或房地产又称不动产。其实，旅游产业本质上也是不动产，即旅游资产，尤其是景观与建筑物的不可移动与不可异地的消费性。传统地产主要指房地产，现在地产则应包含以土地为载体的大产业。因此，旅游房地产或旅游地产在大产业应运而生。
3、旅游房地产的内涵
由旅游而引发或派生的房地产就是旅游房地产，其内涵是泛指一切与土地相关的产品中主要以旅游目的地的土地及附属物，从现实运作的实物而言，尤其以建筑物为主体的地产类型。更经常涉及的是人们定居处以外的第二居住场所或更多的旅居场所。古人真正的别墅，“ 别”字指另一个（ 住所）；“ 墅”，望文生义，即城市人在乡野之地的另一个住所，这才是“别墅”。此外，度假村、旅社、宾馆一类专为度假者而建的房地产，也越来越多。与此配套的房地产均在旅游房地产内涵（ 与外延）中。
旅游房地产的经济因素
旅游与旅游房地产的出现可追溯久远。
在中国古代，帝王巡狩或远游源于三皇五帝。如皇帝就走遍神州华夏，并登泰山以封禅；周穆王西游至瑶池与神女王母派对言情；秦始皇、汉武帝均东游海滨，自渤海以至东海，寻仙觅药。帝王们所到之处，建离宫别苑，即为旅游房地产之滥觞。最早真正意义上的别墅，应为贵族、富商或隐士们在山水风景地所修建。自汉代萌芽至六朝大兴。如晋之华林苑、金谷园即是也。王羲之、谢灵运是文人雅士的代表，他们有钱有闲有文化有雅趣，所以成为历史上游山玩水并开始山水诗、山水画创作的先驱。可见，四有（ 有钱、有闲、有文化、有雅趣）是旅游房地产的必备和充分条件，其中“ 有钱”（ 即经济条件）居首位。从社会历史发展来考察，只有到了六朝金粉的时代，即江南经济繁荣并开始成为中国经济命脉之时，真正的旅游与旅游房地产才正式诞生。六朝之后，南方扬州、苏州、南京、杭州成为旅游房地产最兴旺发达之地。上有天堂、下有苏杭，呈现“ 花柳繁华之地，温柔富贵之乡”的盛世景象。这样的现象一直延续到现代仍不可动摇。难怪康乾二帝皆六下江南，成为中国古代旅游房地产发展的高潮与高峰。
以现时眼光来看， 人均GDP1000 美元旅游兴起， 人均2000 美元休闲兴旺，人均3000 美元度假成风，人均4000 美元出国旅游涌现说明经济是个硬指标，它是给旅游划出几道界限。中国城市及富裕地区的旅游房地产经济条件已具备。以东部沿海地区为首，全国大概有20% 以上人口地区已出现强劲的旅游房地产需求。
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