|
| |
| |
|
海口夜主厨记——海口新埠岛旅游房地产战略规划手记
|
|
作者：吴 江(注册房地产估价师) 点击：
|
|
旅游休闲业具有极高的产业关联度，不但可以促进城市品牌的提升和区域休闲经济的发展，而且其产业链的发展对区域国民经济的带动作用非常突出，越来越受到各地各级政府的关注。作为旅游、休闲产业的物质基础和空间承载，旅游房地产已成为我国房地产继“ 教育地产”、“ 运动地产”、“ 商业地产”之后，投资开发的最大热点，也是国内外房地产大鳄齐集的盛大“ 夜宴”。
老子曰：“ 治大国如烹小鲜”，意谓治理国家好似烹小鱼，举动要谨慎，所定之事不可随便改动。对于动辄几十平方公里，小也有几千亩，各类环境优美、生态敏感的旅游房地产开发区域，又何尝不是要以“ 烹小鲜”之心，“ 眼高”( 高瞻远瞩的战略制定)、“ 手低”( 科学合理的规划布局) 去专心、精心料理。2005 年9 月至12 月期间，受海口市有关部门和投资商的委托，我很有幸参与对海口新埠岛的发展战略及旅游房地产策划工作，当然由于商业保密职业操守限定，以下只能就该项目主厨心得作粗浅分享。
宴请时间
2005 年9 月至12 月期间
宴请地点
海口，一座亚热带海岛城市，一座多元移民城市，一座过度投机一度繁盛而百废待兴的城市；生活闲适、安逸、文化及消费多元，充满期待但观望彷徨……
主料品质与价值分析
新埠岛的品质基底
它是海南省最大的河“ 南渡江”入海形成的冲击三角洲，象一颗绿宝石处于海南北部海滨旅游的枢纽位置，林木茂盛，水网纵横，临江靠海，紧临海口市区，素有黄金宝地之称，1992 年就被规划为海口市的高级旅游度假区。
但由于种种原因，新埠岛近十多年的发展，如同被南渡江几次水淹一样，几起几伏，错失许多发展良机。如今新埠岛产业经济发展缓慢、城镇建设停滞，由私人挖沙偷沙、岸滩防护失修造成洪涝灾害严重，自发无序的鱼虾塘、水岸海鲜船正在蚕食、破坏新埠岛优美的生态环境。
新埠岛规划开发面积8.81 平方公里，其中需要填海防护2.8平方公里。
新埠岛的战略价值
未来它将成为支撑海口外滩，联动海口东、西岸的重要节点。未来它将成为南渡江生态走廊，展现海口绿色城市的形象窗口。未来它将成为优化海口休闲度假功能，打造国际度假休闲胜地的最佳通廊。
未来它将成为汇聚休闲、旅游度假等服务业，提升城市产业经济的发力点。
贵宾及口味分析
海口市各级政府的核心诉求：
战略需求。打造品质海口，以点带面突现海口作为全国第二理想居住地的定位。
民心需求。解决新埠岛洪涝威胁和生态破坏问题，提高居民的经济水平和生活质量。
经济需求。建设高档的休闲度假基地，留住旅游过境客，吸引中高端休闲度假客的聚集，孕育新兴产业经济，以促进城市旅游休闲经济能级的提升。
……
投资运营商的核心诉求：
发展需求。敏锐且坚决地把未来五年、十年的企业发展重点放在旅游房地产和区域开发运营上，新埠岛则是企业战略转型的开门炮。
品牌需求。作为企业战略型项目，强调对新埠岛的特色化开发、旅游房地产开发和区域运营管理的模式打造，以期形成样板示范。安全需求。由于本项目占地面积和投资规模巨大，开发运营期较长，且需要整合和协调的关系复杂，所以对项目的开发时序、投资组合、投资节奏、投资安全性等都提出很高要求。
……
当地居民的核心诉求：
生存需求。首要是修筑防洪岸堤和填海围堰等工程，确保岛上居民的人身财务安全。
生活需求。亟待提升岛上基础设施，改善生活居住环境，加强治安管理，丰富村民的精神文化生活。
发展需求。新埠岛现有居民1.2 万多人，从1992 年以来，由于长期发展滞后，岛内世代居住的居民不得不跑到岛外去打散工维持生计，因此带动当地居民就业致富的需求迫切。
|
相关内容：
|
|
| |
|
