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雾里探花——旅游房地产发展形态和政策初探
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作者：陈 果(旅游规划师) 点击：
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结合国外在开发旅游房地产方面积累的成功经验和普遍规律，可以看出旅游房地产的发展对社会环境的依赖程度非常高。而我国经济在高速发展的同时仍存在着不平衡因素，从总体上看，发展旅游房地产依然存在诸多的障碍，如何从旅游房地产发展的客观规律出发，调整政策导向，引导中国旅游房地产更好地发展具有相当的探讨价值。
旅游房地产的政策现状
我国目前针对旅游房地产的政策总体方向上是：宏观限制，微观鼓励。
1、宏观的限制因素来自于以下两个方面
软环境的限制
社会文化和思想保守方面的观念限制。中国发展中国家的基本国情在相当长一段时间内是对旅游房地产存在偏见的，人们的旧观念里，把旅游房地产和奢侈、豪华等划等号，也由于整个社会大众旅游时代起步比较晚，人们对旅游房地产缺乏认识造成的。除此之外，我国旅游房地产的早期实践者走了一些曲折的道路，比如前些年在庐山景区的豪华别墅事件，使人们对于在景区开发休闲度假房产存在很强的不信任感。旅游房地产在中国也面临着相当大的社会压力，这方面的压力主要来自于旅游房地产项目对旅游景区环境的破坏，如何在维护生态与合理开发之间找到一个平衡点是不能回避的课题。同时中国广大人民的生活水平还比较低，豪华级的消费产品得到社会大众的心理认同还需要时间。所以，旅游房地产虽然开始大张旗鼓行动起来，但红红火火的背后不能忽视整个社会的氛围，发展旅游房地产的条件是在趋于成熟，也要清醒许多环节仍存在不完备的因素。
硬政策的限制
改革开放以来，中国经济持续快速增长，进入21 世纪以后，房地产市场呈现出过热的征兆。国家几次宏观调控政策都把矛头主要指向了房地产市场，特别是2005 年的“ 国八条”和今年的“ 国六条”完全是专门针对房地产市场制定了一系列的调控措施。
此外，国家相关部门对别墅用地的相关禁令严格约束着旅游房地产的开发。
具体说来，以上现有的限制因素阻碍着旅游房地产整体的发展，比如，“ 国六条”要求每个新开发楼盘开发不超过90 平米的中小户型应不少于70%，这样的限制条件对于旅游房地产来说无疑是非常苛刻的门槛，因为结合游客对旅游房地产的需求，开发90 平米以下的房产可能会面临根本卖不出去的危险。
2、微观鼓励方面主要体现
就单个地方而言，发展旅游的热潮持续高涨，发展旅游的优惠政策下面便隐含着对旅游房地产的种种鼓励政策。对于地方政府而言，经营土地是激活城市发展的必由之路。政府通过把“ 生地”变成“ 熟地”的过程就是赚取外部效益的过程。由于地方政府从开发土地和出让土地的过程中可以获得巨大的经济利润，所以相当多的地方政府为了吸引投资商开发土地，都出台了相应的鼓励政策，比如经营权50年不变之类的承诺。而发展旅游业是最好的理由，由于发展旅游业对于投资商而言具有很好的投资价值，所以通过发展旅游来炒热地皮已经是很多地方政府的重要和必由选择。近些年，我国旅游投资年均投资保持在12% 以上的增长速度，由此可以看出我国旅游业的持续火爆程度。
旅游房地产的政策展望
１、旅游房地产发展规律是政策的导向
从第一部分的分析可以看出，中国现在还没有专门针对旅游房地产方面的规章制度来管理和发展旅游房地产。政府面临几个基本的矛盾，首先是政府一方面为了自身发展想要利用一些知名的旅游景点结合开发地产，而另一方面国家又用责任及相应制度来保护这些公共景点，限制开发。其次是政府对于协调自身利益、公众利益和开发商利益之间的博弈矛盾，政府没有适当的政策来平衡鼓励和约束开发商的行为。最后是政府对于旅游房地产市场的投资性消费和真实消费失去辨别和控制。
在为政府制定旅游房地产相关法规的建议之前，有必要先看国外发展旅游房地产的客观规律。
从国外的发展来看，旅游房地产发展有四个阶段，并呈现出不同的形态：
第一种形态：高级住宅型房产。（ 对于这种房产是否属于旅游房地产在国内有很大的争议）这类房产在建设规划时就已经确定了明确的主题；此类房产一般选址在环境优美，具备旅游价值的城郊，距办公商业中心区不超过45 分钟的行程；具有良好的可达性，交通条件好，多种交通工具可选用，临近高速公路、地铁；周边配套设施完备：教育设施（ 幼儿园、中小学），高标准的社区医院，遇急症、重症能在半小时范围内送达的市级大医院，便捷的购物中心、社区中心商业区、商务服务中心、完善的通讯设施，完备的体育运动、游乐设施，大面积开放空间如社区公园、景观绿化带。
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