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小到一片土地，大到一个国家，都要讲究投资运营。因为，时间金钱都有限的，而效益是现实的，品牌不可不要，利润不能不顾。
任何计划，缺不了投资运营的具体实施，投资运营能让计划从理想变为现实。
起点站：初识投资运营
一个项目从投资到运营要经历相当漫长的马拉松式赛跑。从投资兴趣的产生到项目的建成交付使用，中间要经历三阶段五期。按时间分：开工准备、工程建设、开业运作三个阶段；按具体的工作内容分：投资决策与合同签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与运作期；五个工作期各自独立，却又相互起承，形成一个完整的工作流程。
中间站：案例对接投资运营
投资决策
投资商对一项旅游资源或项目感兴趣，到决定进行旅游投资，需要一个投资决策的过程，这一过程最重要的是对旅游资源的评价、及对旅游项目开发价值的评价，因为资源不等于市场，资源的好坏并不是决定项目运营好坏的唯一标准，对旅游资源的考察应重点考虑运营的可行性和获取收益的客观预见性，可从三大效益（经济效益、社会效益和环境效益）和六大条件（景区的地理位置和交通条件、旅游资源景物和景类的地域组合条件、景区旅游资源容量条件、旅游客源市场条件、旅游开发投资条件和施工难易条件）着手进行投资评价。在此阶段，应聘请专业的旅游投资专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交《旅游项目投资可行性研究报告》，对拟投资开发的旅游资源进行科学客观的诊断，以作为决策依据。
奇创目前正着手《昆明玉龙湾运动休闲主题社区总体规划》，该项目的前期投资决策可提供案例借鉴。
（1）紧随城市发展定位：昆明太平镇在不到五年的时间三易规划定位稿，做了多稿的规划，一直在迷茫中探寻城市的发展定位，终于这两年在对接北京08年的奥运中寻找到了发展契机，找到太平新区今后的方向，即以休闲体育产业为其特色定位。在这个过程中，任何领域的投资商的介入，都不得不面对一个事实，那就是对政策和城市发展定位上的把握，想要该镇项目投资，必须紧跟城市发展的大方向，在项目的开发过程中才能借大品牌的热量发展自已。
（2）审视外部区位优势：昆明玉龙湾项目位于昆明市所辖的安宁市太平新区规划范围，距昆明市区21公里，经昆安高速与昆明、安宁相连。由于与昆明的距离较近，在与云南其他景点的比较中，获得了区位的领先优势。
（3）探寻内部资源特征：玉龙湾在90年代建立了有一定影响力的影视拍摄基地和当时的人气景点玉龙湾休闲公园；目前龙坊水库内部资源几乎保持原生态状态，为今后发展体育休闲旅游度假产业提供了优越的条件。
应该说玉龙湾项目的投资找到了一个很好的发展处女地，对于资源、市场、交通、环境、政策方面的把握都比较到位。确定对该项目的投资，使睿龙公司和滇池高尔夫的发展进入了一个新的里程，为公司提供了新的利润增长点并促使企业走向多元化发展提供了强有力的动力。
合同签定和基础管理
有了项目的投资意向和项目投资的可行性研究报告后，就进入了合同签定阶段，在该阶段应聘请专业的律师或者律师团队作为法务咨询，同时应该组织有旅游项目运营实战经验的专业人才参与到过程中，以保证签署的合同能最大程度的保证业主的权利，并对景区今后的实际运营产生有利的促进作用。在合同签定过程中，可能存在对项目的整体定位及发展方向要与主管部门进行多次沟通的过程，此阶段也可以请专业咨询公司介入其中，来给出具有前瞻性的、同时具有可操作性的发展战略定位及发展方向。
等合同签定完成之后，则应进入项目的工程管理阶段，着手组建开发管理团队，并建立开发运作的基础制度。
建设工程设计阶段
本阶段属于基础管理的一个分支，但由于其重要性，有必要单独拉出来做重点强调。本阶段既有战略层面也有战术层面，应该说战略层面主要在于策划方面，是为达到战略目标及达到目标的途径和手段的总体谋划；战术层面包括规划和施工图设计方面，是为达到战略目标所采取的具体行动。我们说要打赢没有硝烟的战争，要靠战略和战术的相互配合。
从战略层面上说，策划帮景区解决了主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等问题。
从战术层面上说，规划和施工图设计以更具象的载体和更科学合理的布局解决战略上的产品落实，映衬战略层面的可操作性。此阶段须请专业的旅游项目开发咨询顾问公司和专业的规划设计公司，提供科学客观、符合开发商利益的策划报告和规划设计成果。同时为了与国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合，应编制《旅游项目建设可行性研究报告》及后期的《旅游区总体规划》和《旅游区详细规划》等。
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